曾几何时，业主专享会所是高阶住区的身份象征；而今，新一代“好房子”标准已悄然内卷升级，配建养老设施成为房企竞逐的新赛道。在行业从规模扩张向质量深耕转型的背景下，中海、龙湖等头部房企相继重启养老业务，以“住宅+康养”的复合开发模式破局。以科技住宅著称的华发，也在珠海湾项目首推“业主专享智慧康养公寓”，创新打造“居家、社区、机构”三位一体的亲情智慧养老模式。房企纷纷落子，究竟是单纯寻找新增长点，还是真正捕捉到了养老行业的春天？

在华发的大本营，珠海的第一个“四代宅”项目——华发珠海湾，华发破天荒的规划了智慧养老综合配套——一栋业主专享智慧康养公寓。

而这，正是其打造的新一代“好房子”体系，按住宅小区户数10：1比例配置，推出专为业主配套的养老公寓。

依托1个数字养老平台与6大智慧康养系统，融入40项精细化适老设计，并配备涵盖老年大学、智慧餐厅等10大功能空间，为长者提供24小时悉心关怀与全龄友好的社区体验。

华发珠海湾的智慧康养公寓不仅有用于智慧陪伴、智能代步、下肢康复的一系列机器人，还有配套的智慧系统实时检测及危险报警，全时段守护长者的健康。

社区内还融入多项智慧化服务场景：童梦岛智慧屏与康养中心的健康监测设备，通过AI算法为用户提供个性化生活建议；迎宾机器人、智慧健康筛查、康复保健及养老样板间等配置，全面呈现即将在此展开的智慧未来生活。

项目首创集“居家、社区、机构”三位一体的亲情智慧养老模式，真正实现“一碗热汤可达”的温情照护。

除住宅开发主业外，华发还积极构建多元业务格局，通过“开发+运营”双轮驱动提升企业抗风险能力。

其中，商业运营已成为其多元化布局的重要组成部分。2025年，华发商业板块实现营业收入45亿元，同比增长18%。

珠海华发商都、武汉华发中城商都、上海华发静安广场等重点项目表现稳健，平均出租率保持在95%以上，为公司进一步拓展消费板块奠定了信心。

为统筹发展，华发成立大消费战略部，整合商业运营、长租公寓、产业园区及文旅康养四大业务板块，持续推动相关业务协同并进。

（华发“科技+”好房子产品体系）

华发的这种“开发+运营”双轮驱动，与近期中海、龙湖的路径不谋而合。

北京丰台郭公庄项目中，中海将去化承压的豪宅“丰和叁號院”与CCRC康养社区“锦宸”联动，进行深度绑定，业主可享优先入住权及专属折扣。

该项目通过低成本获取养老用地（楼面价仅7800元/㎡），以康养配套提升住宅溢价，开创北京“住宅+康养”复合开发先河。

在青岛胶州，龙湖以住宅搭配颐年公寓的复合开发模式，将椿山万树养老品牌植入现有区域深耕版图。

其核心逻辑是通过“养老+商业/住宅”的多元业态联动，降低综合拿地成本，同时以康养服务配套反哺其它业态。

2025年12月，自然资源部联合民政部、国家卫健委印发《关于深化自然资源要素保障支持养老服务改革发展的若干措施》，标志着养老设施用地保障进入新阶段。

该政策在土地供应创新、规划审批优化、跨部门协同三个层面实现突破，这一政策框架也为房企配建康养设施扫除了制度障碍。

以中海北京丰台项目为例，其养老设施用地楼面价仅7800元/㎡，不足住宅用地的13%，政策红利显著。

需求侧，老龄化进程加速创造巨大市场空间。

截至2025年，我国60岁以上人口突破3亿，失能半失能老人超过4000万，而养老床位总数仅约800万张，供需缺口巨大。

另一方面，房企的康养业务正从"规模扩张"转向"精益运营"。

中海康养用8年时间培育出入住率超95%的锦年系列，龙湖椿山万树则探索出"养老+多元业态"的融合模式。

尽管模式创新频出，房企布局康养仍面临三重挑战：

• 投入产出失衡：养老项目投资回收期长，与高周转地产模式天然冲突；

• 专业人才短缺：照护、医疗等专业团队培养需长期投入；

• 服务标准化难题：如何平衡规模化复制与个性化服务需求。

然而，趋势已不可逆转。华发通过科技住宅赋能康养场景，中海以高端客群需求反哺服务设计，龙湖借存量资源低成本布局，均指向同一逻辑：在管理红利时代，唯有以精细化运营激活空间价值，才能构建长期竞争力。

无论是中海的高端绑定，还是龙湖的业态融合，亦或是华发的科技赋能，其模式内核均在于通过“多元联动”，从而实现“价值互哺”。

当“配建养老”成为地产开发新趋势，当行业从规模扩张向质量深耕转型，房企的“多元+养老”复合开发模式，既是应对市场压力的主动求变，亦是对银发经济潜力的长远锚定。

背后不仅是市场策略的调整，更是对人口结构变化与社会需求演进的深度回应。